地产“寒冬”将至?看看这市场五大信号

 新闻资讯     |      2019-09-07 17:58

步入十月,楼市秋意渐浓,十一黄金周房地产成交表示不及预期,品牌房企降价促销不断,业主维权事件频发,多地呈现土地流拍,人们开端担心:...

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步入十月,楼市“秋意”渐浓,十一黄金周房地产成交表示不及预期,品牌房企降价促销不断,业主维权事件频发,多地呈现土地流拍,人们开端担心:地产“寒冬”真的不远了么?

记者采访了多位地产行业相干人士,以期通过他们的言论,解读近期市场传递出的信号••。

信号一:房企下调土地储备量

某资深地产信托经理赵亮(化名)表现,近期访问调研的房企都非常谨严,对新拿地项目持张望态度••。一方面是由于目前土地价钱较高,另一方面,各家房企一致以为,明年地产行业形势不如今年,以如此高的价钱去拿地,风险较大••。

“之前激进拿地的房企,已开端战略压缩••。近期拿地较多的皆是国企背景或者已经偏保守的房企••。”某大型信托公司地产信托经理周全(化名)告知记者••。

“不能说‘寒冬’已经到来,但至少房地产的‘春天’已经过去••。”赵亮说,“最近访问的几家大房企,大家共同的感到是今后一两年地产市场不会太好,一些企业已经为‘过冬’做好筹备••。很多地产团体已经下调了明年的土地储备量等指标,有些甚至撤消了本来的拿地打算••。”

“土地储备量的下调,表明今后两年地产市场的供给量将大幅降落••。”赵亮流露,“近几年,居民的购房需求已被提前透支,加之楼市调控政策连续收紧,未来地产市场的需求也将有所降落••。”

华创证券研讨也表明,今年1-8月,全领土地流拍数量高达890宗,并且下半年以来土地流拍显明增添••。土地供给方面,9月住宅类供地环比降落33%,同比降落43%••。土地成交方面,9月住宅类土地成交环比降落17%¶••⊿同比降落26%••。

信号二:融资范围锐减

同策研讨院数据统计显示,今年9月,40家典范上市房企融资总额为443.11亿元,跌破“黑五月”最低值451.17亿元,环比2018年8月的602.73亿元大幅减少26.48%,再创2018年全年度历史新低••。

作为房企融资的主要渠道,信托融资范围也呈现了大幅降落••。周全告知记者,“近期,房企土地融资项目锐减,反应了开发商新拿地¶••⊿新开工项目标急剧降落••。”

依据益信托数据显示,2018年9月,房地产信托范围564.76亿 ,而8月,这一数字为684.17亿 ,9月聚集信托投入房地产资金净减少近120亿元,环比降落17.5%••。

而这一数据与几个月前的地产信托“一枝独秀”形成鲜明对照••。信托业协会数据显示,2018年2季度,信托资金配置到房地产范畴的范围为25072.49亿元,比一季度的23710.76亿元增加了1361.73亿元,其占信托资产的比重由10.99%晋升到12.32%••。上半年,房地产在新增信托资金配置范畴中的位置不断晋升••。

信号三:成交量连续下滑

克而瑞地产研讨统计数据显示,今年9月,51个典范城市成交量为3476万平方米,环比降落了7%,其中二线城市成交下滑最为明显••。

10月虽然尚未停止,但从国庆期间的周度数据来看,成交情形也不容乐观,31城环比大降近7成跌至历史低位,同比也降落了27%••。其中一线和三四线城市基础坚持了和去年同期的成交热度,二线城市因前期需求透支和近期调控的不断加码,成交连续乏力,各城市成交量跌多涨少,已然呈现了阶段性的购置力“瓶颈”••。

前三季度中国房地产企业销售额TOP10

数据起源:克而瑞

信号四:融资门槛进步

“近段时光,公司地产信托业务风控较为严厉,重要在做央企¶••⊿国企之类的大品牌••。”华东某信托公司相干人士告知记者••。

“今年以来,信托公司对地产业务非常谨严,一些激进的房地产企业坚决不碰,哪怕这些房企的排名或经营事迹靠前,也不可能碰••。”赵亮告知记者••。“今年年中,信托公司进步了风控门槛,年初时,公司还在为房企百强供给融资,年中调剂之后,基础上只做房企前50强了••。”

从细分市场来说,某股份制银行处所分行负责人李想(化名)告知记者,对于三四线城市的地产项目,本来有些大型银行还会给全国性大开发商的项目供给贷款,但近期大型银行已经不做三四线城市的项目了••。重要原因在于银行担忧三四线城市棚改货币化暂停后,项目风险加大••。此外,从统计数据可以看出,目前,三四线城市的房价有些回落,有些城市不只是涨幅的回落,房价已经在下跌了••。

信号五:房企现金流紧张依旧

“对于一些头部房企,个别银行最近进步了贷款额度”,李想说,“这其实也从侧面反应出,头部房企的现金流十分紧张”••。

赵亮表现,房企的融资利率去年在年化8%—9%之间,上半年基础保持在10%以内,从七¶••⊿八月份开端,房企前50强在信托的融资成本已经突破10%,排名靠后的企业融资成本甚至可达15%••。

随着金融机构风控门槛的进步,房企融资渠道不断收紧,很多银行动了进步资金应用效力,上半年就已将贷款额度提前发放••。此外,有证券机构测算数据显示,在存续地产债中,2018年到期偿付范围为1613亿元,是2017年的2.3倍,其中下半年是上半年的近3倍••。可以预计,下半年,房企的现金流将更为紧张••。